주택 재산세 계산법 — 공정시장가액비율과 특례세율
집값에 재산세율을 바로 곱하면 고지서와 차이가 큽니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용하기 때문입니다. 한 채를 가진 경우에도 가격 구간, 특례세율 대상 여부, 전년 공시가격에 따라 추정액이 달라집니다.
공시가격과 과세표준을 구분하세요
재산세 입력에 사용하는 주택 공시가격과 팔 때의 실지거래가액은 다릅니다. 매매 호가를 넣어 계산한 결과는 이 가이드의 예시와 비교하기 어렵습니다. 먼저 해당 주택의 올해 공시가격과 작년 공시가격을 확인해 같은 기준의 자료를 준비하세요.
지방세법 시행령 제109조에 따른 2026년 한 세대 한 주택의 공정시장가액비율은 공시가격 구간별로 3억원 이하 43% · 3억원 초과 6억원 이하 44% · 6억원 초과 45%입니다. 그 밖의 주택은 60%를 적용하는 규칙으로 추정합니다. 이 비율은 세율이 아니라 세율을 곱할 기준금액을 만드는 비율입니다.
특례세율 한도를 넘으면 비율도 바뀌나요
지방세법 제111조의2의 한 세대 한 주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하를 대상으로 합니다. 공정시장가액비율의 가격 구간과 특례세율의 가격 한도는 서로 다른 판단입니다. 특례 한도를 넘었다는 이유만으로 일반 주택 비율을 적용하지는 않습니다.
계산기는 한 채 조건을 유지한 채 특례세율 한도를 넘으면 한 주택용 공정시장가액비율과 표준세율을 조합합니다. 먼저 비율을 고르고 그다음 세율표를 고른다고 생각하면, ‘한 채니까 무조건 특례세율’ 또는 ‘특례가 아니니까 비율도 일반’이라는 혼동을 줄일 수 있습니다.
작년보다 5%만 더 내는 제도인가요
과세표준상한의 5%는 고지세액 증가율을 뜻하지 않습니다. 지방세법 시행령 제109조의2와 지방세법 제110조③의 구조는 직전 연도 공시가격에 현재 적용 비율을 곱한 상당액 + 올해 과세표준의 5%를 상한으로 비교하는 방식입니다.
작년 실제 과세표준이나 작년 세금에 단순히 증가율을 곱하는 계산과 다릅니다. 과세기준일 현재 적용하는 공정시장가액비율을 직전 연도 가격에도 적용한다는 점을 확인하세요. 전년 가격을 비워 두면 이 계산기는 상한을 반영하지 않은 추정을 보여 줍니다.
공시가격 5억원 주택의 비교
도시지역분 적용, 전체 지분 보유를 가정했습니다. 전년 가격을 넣은 행은 4억원을 사용했습니다. 여러 채 행은 그중 같은 공시가격의 한 채분이며, 보유 주택 전체의 재산세가 아닙니다. 아래 합계는 재산세·도시지역분·지방교육세만 포함한 연간 추정입니다.
| 입력 조건 | 과세표준 추정 | 재산세 추정 | 합계 추정 |
|---|---|---|---|
| 한 채 · 전년 가격 미입력 | 220,000,000원 | 260,000원 | 620,000원 |
| 한 채 · 전년 가격 입력 | 187,000,000원 | 194,000원 | 494,600원 |
| 여러 채 · 전년 가격 미입력 | 300,000,000원 | 570,000원 | 1,104,000원 |
같은 올해 가격이어도 전년 가격 입력 여부가 결과를 바꿉니다. 전년 가격을 확인한 한 주택 사례의 계산 순서는 다음과 같습니다. 과세표준에 상한을 적용한 뒤 세액을 계산하므로 상한 차감액을 최종 세금에서 직접 빼면 안 됩니다.
- 공시가격 (주택 시가표준액)500,000,000원
- 과세표준220,000,000원공시가격 × 공정시장가액비율 44% (1세대 1주택)
- 과세표준상한 적용187,000,000원직전 연도 공시가격 × 44% + 올해 과세표준 × 5%
- 재산세194,000원1세대 1주택 특례세율 — 과세표준 구간 세율 0.2%
- 재산세 도시지역분261,800원과세표준 × 0.14% (지자체 조례로 다를 수 있음)
- 지방교육세38,800원재산세 × 20% (도시지역분 제외)
- 1년 합계 (추정)494,600원10원 미만 버림
고지서와 비교할 때는 세목을 맞추세요
도시지역분은 이 계산에서 과세표준의 0.14%를 적용하며 실제 조례에 따라 다를 수 있습니다(지방세법 제112조). 지방교육세는 도시지역분을 제외한 재산세의 20%로 계산합니다(제151조). 도시지역분까지 포함한 합계에 교육세율을 다시 곱하지 마세요.
지역자원시설세와 지자체별 감면은 이 추정에 들어 있지 않습니다. 지방세 끝수 처리도 고지 합계의 10원 미만을 버리는 근사이므로 실제 세목별 처리와 일치 여부는 확인이 필요합니다. 고지서 전체 합계만 비교하기보다 포함된 세목을 먼저 맞춰 보세요.
재산세 계산기는 입력한 한 주택 조건을 전제로 하며 주택 수 특례까지 자동 심사하지 않습니다. 해당 여부와 실제 고지액은 위택스에서 확인하세요. 집을 팔 때의 세금은 별개이므로 주택 양도세 가이드에서 거래금액·보유·거주 조건으로 다시 검토해야 합니다.